2024年，金融街(000402)交出了一份意料之外的答卷，多元產業轉型所展現的前景，及其體現出的企業價值，讓大眾看到了相對弱勢業績數據背后的希望。

自房企“三道紅線”以來，地產行業寒冬已成為業內共識。頂住業績壓力，堅守合規經營、穩健發展，積極推動產業轉型以尋求一線生機，成為地產企業的共同選擇。幾年來，寒冬雖未過去，但從金融街在以文旅、商業為代表的多元產業轉型的成果來看，或可稱之為典范。

2024年，金融街旗下慕田峪長城榮登亞洲十大熱門旅游景點榜單第3位，北京金融街購物中心保持穩定出租率，金融街全年經營性現金流凈額約60億元。業績雖仍未轉正，但多元產業的布局，幫助公司實現了從“鋼筋水泥建造者”向“文旅生態運營商”的驚險一躍，構建起傳統房企轉型的創新范本。

文旅板塊因何實現逆襲

當傳統房企在文旅賽道折戟沉沙時，慕田峪長城卻以“亞洲第三景區”的姿態殺出重圍。其成功絕非偶然。

首先，精準卡位國際游客，緊抓流量“密碼”。240小時過境免簽政策下，數以萬計的外國游客涌入中國。慕田峪長城管理層介紹，慕田峪長城景區全年游客首次突破200萬人次，其中外國游客占比就達到40%。金融街以支付便利化、多語種服務借勢打造“國際會客廳”，全年外事接待89次，客源半徑延伸至歐亞大陸。

其次，官媒直播、達人推廣、短視頻等多點發力實現營銷破圈。夜長城產品、“長城禮遇”等二次消費創新經由多元傳播矩陣，穩步推動了景區知名度的提升。同時，以客源拓展為導向，慕田峪長城深化利益共享機制，做大“朋友圈”，積極參與2024年服貿會、旅交會等推介景區，并成功簽約旅行社434家，組織各類活動40余場次。

再者，聚焦管理革命，構建人均效能百萬的底氣。公司“刀刃向內”，不斷優化組織架構，創新管理體系，新型文化和旅游人才隊伍，推動人均效能提升至100萬元以上。同時，公司將地產基因注入文旅，以精益合規管控為根本，保障財務資金，強化風險管控。

這一套組合拳，讓慕田峪長城不僅成為流量入口，更化身現金流“泵站”。以點及面，圍繞文旅產業，金融街正以慕田峪長城為范本，持續強化“地產+文旅”雙輪驅動戰略，構建起更具韌性的財務基礎，為企業可持續發展提供有力的支撐。

商業板塊高出租率從何而來

當同行深陷空置率泥潭時，金融街多個購物中心卻以90%以上的出租率站穩區域地標。據2024年中報數據，北京金融街購物中心、北京金融街（西單）購物中心，以及上海金融街購物中心出租率分別達到95%、100%及92%，遠高于市場平均水平。

之所以金融街的商業能有這般韌性，其核心或許源于兩點：

商業地產領域，區位即護城河。金融街商業目前主要覆蓋北京、上海、重慶、武漢等核心城市，項目扎根城市核心商圈。以北京金融街（西單）購物中心為例，西單商圈商業生態十分成熟，且與金融街商圈緊密相連，“金融+消費”雙生態形成天然壁壘。

良好的運營管理能力為穩定經營打下穩固地基。“2024年金融街論壇”是最為突出的體現。公司及時抓住論壇召開帶來的人流和商機，啟動“2024年金融街論壇購物季”活動，吸引總客流20.7萬人次，同比上升27%，最高單日客流3.3萬人次，其間銷售額及最高單日客流均創近十年新高。

區位優勢與運營能力相得益彰，支撐了金融街在商業板塊上的良好表現。對于商業地產而言，金融街的商業板塊早已不是簡單的收租邏輯，而是資產運營的升維競爭。

穩健經營貫穿的多元拓展智慧

文旅與商業的突破，無疑體現了金融街在資產管理業務布局的前瞻性，也不難窺見金融街的經營理念及長遠的戰略布局規劃。區位優勢的重視、合規穩健經營的追求，以及戰略決策的助力，這都是根植于企業的發展基因。

核心城市優質資產布局的前瞻性，正是保障地產企業長期穩健可持續發展的基石。公司的土地儲備主要分布在北京、上海、廣州、天津、重慶等核心一二線城市及區域中心城市，資管業務也同樣聚焦核心城市優質資產。在區位優勢基石之上，金融街也在緊密關注各區域的政策導向和市場動態，依據市場變化和客戶需求靈活調整銷售策略，積極推動精細化運營，強化競爭力。

精細化資金管理，筑牢現金流“壁壘”。金融街始終堅持將現金流安全置于財務戰略核心位置，以精細化的資金管理，確保現金流的充足與穩定。2024年度，公司在銷售簽約和回款額保持穩健的基礎上，嚴格控制和壓降成本和費用支出，實現經營活動現金流凈額約60億元，連續6年保持為正。現金流安全無疑是企業推動轉型的“氧氣瓶”，金融街的氧氣足夠撐到下一站。

多元化融資渠道，融資結構逐步優化。2024年，金融街通過公司債、中期票據、供應鏈ABS等多種金融工具籌措資金，資金募集渠道廣泛且通暢。就在近期，金融街旗下上海融悅中心CMBS正式成立，發行規模46億元，公司多元化融資再下一城。同時，金融街在保障資金安全的前提下，有序壓降有息負債，2024年末公司有息負債規模較上年減少20多億元。

戰略決策助力地產+業務突破，成果初顯。文旅及商業的頻頻突破，不僅是經營成果的體現，更是金融街近幾年來在積極應對房地產行業下行多項舉措的綜合成效體現。今天的金融街，既有慕田峪長城的“流量密碼”，也擁有核心商圈的商業資產王牌，是公司資管業務穩健發展的重要支撐。數據顯示，2024年前三季度，公司資產管理業務實現營業收入約17.3億元，息稅前利潤約10.6億元；2024年全年，公司資產管理業務營業收入、營業利潤以及項目出租率基本保持穩定。徹底擺脫地產寒冬或許尚需時日，但多元業務的突破至少證明，在行業的至暗時刻，企業能依托文旅與商業的“雙翼”，劃出一道逆勢向上的弧線。

轉型從來不是一紙藍圖，而是刀刃向內的持續革命。慕田峪長城的熱鬧、西單商圈的熙攘，不過是金融街新故事的序章。當“地產+文旅”的雙輪真正咬合轉動，商業板塊遍地開花之時，這場傳統房企的“驚險一躍”，或將重構大眾對金融街未來十年發展的預期，也將重新定義下一個十年的房企生存法則。（CIS）

校對：趙燕