世邦魏理仕最新發布的報告顯示，2025年第一季度，深圳科技板塊需求表現活躍，推升整體寫字樓市場需求環比增長，主要貢獻來自智能物聯網、人工智能軟件開發、集成電路研發與數字化解決方案四大新興賽道。

科技板塊需求持續活躍 辦公樓市場環比上升

2025年第一季度，深圳優質辦公樓市場供應充沛，4個項目共計30.2萬平方米交付使用，羅湖、福田和南山均有項目入市。部分項目憑借極具競爭力的租賃策略及前期儲備的客戶資源，在交付伊始實現了高效去化，新項目共計為整體市場貢獻51.5%的新增需求。市場需求活躍度同比顯著增長，在新增供應與去年同期相當的情況下，凈吸納量實現了44.4%的同比增幅，為2022年以來第一季度需求的最高值，整體市場空置率僅微幅上升0.1個百分點至22.3%。

聚焦行業需求，科技板塊需求熱度持續，金融需求穩中有升，零售貿易活躍度提升。科技板塊繼續以三成以上需求份額引領市場。細分行業來看，較為活躍的科技新賽道租戶帶動軟件系統開發類需求占比達87.9%，主要來自智能物聯網、人工智能軟件開發、集成電路研發與數字化解決方案四大細分領域。而跨境電商活躍度持續，保持了約10%的需求份額，高度聚集于坂田片區。

與此同時，金融需求活躍度第一季度略有上升，環比增長0.7個百分點至14.0%，位居第二。傳統金融板塊表現更勝一籌，A股市場階段性回暖及保險行業業績良好重啟擴張帶動證券和保險板塊成為主要的需求驅動，二者貢獻過半。其中證券公司需求多為搬遷型，主要落址福田區和南山區；而保險公司多為總部在深圳以外的企業的搬遷需求，包括北京、廣州和香港等地。

此外，零售貿易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類聚焦電子產品、電子元器件和醫療器械類。而專業服務業需求則較為穩定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關和法律子行業。其中咨詢行業占比超四成，高度聚焦于企業管理領域。

租戶來源方面，本地、國內和國外企業的需求比為7:2:1，受大宗租賃交易帶動，本地企業占比有所上升。需求規模方面，同樣受大宗交易驅動，萬平方米以上的交易占比環比增長3.9個百分點至13.9%，此外1000至2000平方米的中型租戶占比也實現了5.1個百分點的增長，多來自科技板塊。新項目持續入市疊加價格優勢窗口期令搬遷需求繼續主導市場，連續第三個季度錄得七成以上占比，其中66.3%來自升級搬遷。

成交分布區域方面，非核心區物業憑借稀缺性有力吸引了周邊企業的升級辦公需求，由此帶動坂田、梅林、龍華和布心等片區錄得了不俗的吸納量。單片區來看，前海繼續憑借新增供應聚集及價格優勢成為全市新增吸納量貢獻的第二大片區，占比18.0%。

租金方面，降本增效依然是大多租戶的主要選擇，供應端持續擴張與年初租金定調形成雙重壓力下，部分項目業主繼續以價換量，價格下調幅度擴大，全市平均租金環比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同比、環比均走擴，多片區租金繼續走低。

世邦魏理仕認為，“未來六個月，優質辦公樓市場將持續面臨供應壓力，預計未來供應總量將超60萬平方米，主要分布在前海和后海片區。需求方面，經濟發展面臨外部環境不確定挑戰的情況下，預計企業降本增效將持續，全市平均租金或將延續下行趨勢，空置率表現也將承壓。” 

餐飲業態為第一需求驅動 零售物業租金小幅回調

2025年一季度，深圳零售市場沒有新增供應入市，存量項目空置率表現分化，若干空置率較高的項目因未調整運營策略季內空置率繼續上升，而更多的存量項目入駐率則有所改善，并由此推動整體市場空置率環比微降0.1個百分點至3.7%，仍保持低位。

以存量市場租戶調整為主的背景下，餐飲業態再次超過零售成為第一大需求驅動，需求占比44%，高出零售4個百分點。細分業態來看，甜品躋身需求第一梯隊，與中餐共同構筑市場需求雙核，各貢獻8%的需求份額。而特色餐飲與簡餐則以5%的市占率并列第二。甜品業態方面，冰淇淋單品表現搶眼，“野人先生”冰淇淋連開兩店，蘇州網紅品牌“九十葉”也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鮮牛乳品牌Uniboba亦于金光華廣場開設華南首店。中餐擴張以貴州菜、湘菜和云南菜系為主。特色餐飲方面，雞煲及牛肉類單品較為活躍，新晉單品石橄欖鮮切雞煲“米八外”在卓越Intown開出。而簡餐依然以傳統連鎖品牌擴張為主，牛肉面品類熱度持續，此外，日本漢堡冠軍品牌Shogun Burgun的華南首店也進駐了萬象城三期。

零售子業態維度，服飾品類與珠寶配件穩居需求前兩大支柱。在缺乏新增供應驅動的市場環境下，服飾品類需求占比出現6個百分點的環比收窄，但仍保持10%以上的市場份額，本土品牌為主要增長動能，其中波司登擴張熱度持續，單季連開5店。而季內少量的國際品牌則呈現高端購物中心強關聯的特征。珠寶配件方面，老鋪黃金依托強勁銷售表現在羅湖萬象城又開一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延續擴張態勢，單季連拓雙店。 

體驗類業態方面，悅己經濟帶動美容保健類連續第六個季度錄得了5%以上的需求份額，共錄得近20個商家新開，品類繁多，覆蓋健身、美容、美發、頭皮護理、美甲和SPA等。

租金表現分化，個別優質項目在租戶結構不斷優化、客流量上升的情況下，租金實現了小幅上漲，而多個項目則受困于空置率高或者所在商圈競爭加劇，在整體消費面未出現明顯好轉的情況下，租金繼續小幅下跌，受此影響，深圳零售市場平均租金環比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅與上季度持平。

世邦魏理仕分析，“未來六個月，深圳商業供應量達70萬平方米，部分項目預租表現良好，因此預計整體市場空置率雖有小幅上升，但仍將保持低位。基于新增供應的影響，預計整體租金水平持續低位，各大業主預計繼續采取積極主動的租戶招引策略。經濟復蘇緩慢，各業態拓展依然保持較為謹慎的態勢，尤其跨國型、高端型消費業態及品牌承壓加大。”

自用買家為主 辦公樓交易繼續引領商業地產市場

2025年第一季度，深圳商業地產市場共完成3宗交易，包括1宗辦公樓和2宗商業物業成交，交易總規模達人民幣70.4億元，環比下降，但同比有所增長。

季內單宗大額交易令辦公樓資產繼續成為成交主力，占比94%。該宗交易買方為銀行，交易總額為人民幣66億元，購買項目為位于深圳南山區超級總部基地的以辦公樓用途為主的在建項目，交易目的為購買后用于公司運營管理使用。本季度的另外兩宗商業交易為裙樓商業，交易額分別為3.9億元和1.5億元。

受單宗大額交易占比影響，本季度賣方主要來自房地產公司，買方主要來自銀行類買家，交易形式以股權交易為主，成交區域主要來自核心商務區，自用型購買居主，以上占比均為94%。

資本化率方面，辦公樓與零售物業租賃市場承壓，以及市場可出售項目增多令其資本化率本季度繼續小幅走擴，深圳物流類項目受年內新增供應增加及貿易需求不確定性影響，資本化率亦小幅走高。

世邦魏理仕認為，辦公與商業物業價格筑底的窗口期預計仍將持續吸引投資者的關注，總部型企業買家在市場中的活躍度有所提升，或推動辦公樓自用型交易達成，核心區優質物業受到青睞。而商業方面，社區商業憑借較低的交易門檻及可分割銷售的特點，成為部分投資者重點關注的對象。相比之下，機構投資者則更多聚焦抗風險能力較強的核心區優質資產和租賃預期較好的REITs底層資產。此外，跨境電商需求波動對于莞惠兩地物流類物業的資本化率產生一定的影響，需持續關注其未來發展動態。