日前，滬深兩市上市的51只公募REITs（ 不動產投資信托基金 ）先后披露了2024年年度報告，這也是REITs信披指引發布后的首次年報。

總體來看，2024年有39只REITs實現了營收和凈利潤的雙增長，其中鵬華深圳能源REIT收入最高，達到了15.62億元，凈利潤為1.35億元。

2024年，共有42只REITs進行了分紅，分紅總額達到83.87億元，其中國金中國鐵建高速REIT分紅最多，為7.18億元。

表：51只REITs2024年營收和凈利潤明細 來源：Wind 界面新聞整理

從項目的底層資產來看，滬深兩市共有12只高速公路基礎設施REIT，2024年分紅為44.33億元，是當之無愧的“現金牛”。其中，除了國金中國鐵建高速REIT之外，浙商證券滬杭甬高速REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT在2024年的分紅均超過了5億元。

園區基礎設施領域的REITs在2024年的經營情況依舊面臨較大的壓力。中金聯東科技創新產業園REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、華安張江產業園REIT、中金湖北科投光谷產業園REIT、建信中關村產業園REIT等5只REITs在2024年的凈利潤為負數。

雖然尚未走出虧損，但園區正在通過“產業+基金”、智慧化管理等各類運營措施努力提高出租率。年報數據顯示，張江REIT2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。

7只消費類REITs2024年的營收和凈利潤均為正，其中華夏華潤商業REIT的營收最高，為6.42億元，凈利潤為0.12億元。

作為擴容后的創新型產品，6只保租房REITs2024年均實現收入和凈利潤為正。其中國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT營收為1.8億元，凈利潤0.8億元。從經營指標來看，6只保租房REIT的資產出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%。

從發行日期來看，從去年開始，REITs發行提速，2024年發行的REITs數量最多，達到29只，占比超44%，消費基礎設施、水利設施等新資產類型首次入市。作為首支水利設施REIT，銀華紹興原水水利REIT2024年的營收、凈利潤分別為0.54億元、0.17億元。

2024年，在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，REITs作為單獨大類資產的優勢特性愈發凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產配置的優先選擇。

今年以來，REITs市場“高溫”持續，二級市場溢價凸顯。截至4月17日，中證REITs全收益指數今年以來收益率為11.11%。其中，消費類REIT一馬當先，華夏首創奧萊REIT今年以來漲幅達到了44.25%，華夏大悅城商業REIT、華安百聯消費REIT、嘉實物美消費REIT漲幅也均超過了30%。

二級市場的走強還帶動了發行端的火爆。2月12日，匯添富基金發布關于旗下匯添富九州通醫藥REIT的認購申請確認比例結果公告，其中公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.084%，有效認購倍數達1192倍，自1月份國泰君安資管濟南能源供熱REIT后，再度創出歷史新高。

公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。國海證券分析師靳毅在《公募REITs正當時》的研報中表示，從長期來看，在公募REITs常態化發行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或將邊際弱化，但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現階段影響策略有效性的重要因素。

中信建投國家電投新能源REIT基金經理徐程龍表示，公募REITs的股息率一般高于國債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。目前國家已將公募REITs納入FOF基金、社保基金等資金的投資范圍，同時推動公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場帶來更多的增量資金。

此外，今年以來REITs仍延續擴容趨勢。多項REITs相關政策的發布，也支持REITs常態化發行與加速擴容與擴圍。此前國務院辦公廳發布《關于做好金融“五篇大文章”的指導意見》，強調常態化推進清潔能源、養老、新型基礎設施等領域符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。《提振消費專項行動方案》中也提到，支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。

證監會網站顯示，目前有11只REIT已經向證監會遞交了材料，等待獲批。4月17日，凱德投資向證監會申報了旗下首支中國消費基礎設施公募REIT——凱德商業C-REIT，這也是國內首單外資消費類公募REIT。該項目底層資產是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規模約為28億元人民幣。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示，隨著政策支持力度的增加和市場的不斷成熟，中國的公募REITs市場有望迎來更廣闊的發展前景。消費基礎設施公募REITs通過資本市場的價值發現功能，不僅能優化消費場景，還能促進消費升級，助力擴大內需。

廣發成都高投產業園REIT基金經理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A級景區才能發行REITs，現在已經拓展到4A級景區，預計可發行公募REITs的景區項目市場容量會有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農貿市場等項目陸續出現，未來可能有更多新的資產類型上市。”他認為，從資產分布來看，未來將呈現百花齊放的態勢，隨著市場不斷擴容，公募REITs的底層資產范圍或進一步拓展。

中金基金認為，2025年伴隨政策的進一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規模有望繼續擴大。常態化發行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行范圍。