近期，仲量聯(lián)行發(fā)布的2025年上海辦公樓市場白皮書顯示，上海辦公樓市場已進入調(diào)整周期，盡管未來預(yù)計會有溫和復蘇，但每年55萬至65萬平方米的凈吸納量，仍然低于近年來的供應(yīng)水平。預(yù)計租金將有較大跌幅，這對租戶是利好。

與此同時，以人工智能為代表的新興賽道重塑科創(chuàng)版圖，有望為辦公樓市場帶來亮點。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“在2025年，中國辦公樓市場需求預(yù)計將溫和復蘇，但供應(yīng)壓力猶存。以四個一線城市為例，今年甲級辦公樓市場新增供應(yīng)量在接近400萬平方米，凈吸納量則在200萬平方米上下，租金將繼續(xù)承壓下行。”

需求結(jié)構(gòu)調(diào)整

自2019年以來，受地緣政治和疫情等因素影響，上海辦公樓市場租金總體呈現(xiàn)下行趨勢。近5年（2020年至2024年），市場供應(yīng)年均約100萬平方米，而需求較為謹慎，年均凈吸納量僅為65萬平方米。

其中，金融、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)是需求主力，占比超60%。但在2024年，市場需求出現(xiàn)內(nèi)部調(diào)整，傳統(tǒng)行業(yè)中的新興動力開始涌現(xiàn)。比如在金融服務(wù)領(lǐng)域，云服務(wù)、AI技術(shù)應(yīng)用越來越廣泛；消費觀念的轉(zhuǎn)變也帶動了相關(guān)企業(yè)的擴張。

從市場流動情況來看，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)依然具有強大吸引力，不斷吸引租戶流入。同時，新興板塊如徐匯濱江、北外灘等輻射范圍逐漸擴大，近郊遠郊租戶也有向市區(qū)商務(wù)板塊搬遷的趨勢。

市場調(diào)整雖然帶來挑戰(zhàn)，但也為成本驅(qū)動型升級需求創(chuàng)造了機會。該機構(gòu)表示，2022年到2024年的上海搬遷類租賃成交中，74%有辦公環(huán)境升級需求。租戶對租金成本和租約靈活性高度關(guān)注，66%的租戶表示，新簽租約若占企業(yè)成本支出降幅超20%，會考慮搬遷。超四成企業(yè)要求降幅大于30%。

一線城市辦公樓市場有著自身的特點。如北京辦公樓市場出現(xiàn)業(yè)主和租戶的深度博弈，租金回調(diào)激活了市場。北京2024年全年平均租金下降16.1%，部分金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)細分領(lǐng)域企業(yè)借租金大幅下調(diào)的窗口期進行辦公面積升級。深圳則確立了全國先進制造業(yè)中心和外貿(mào)第一城地位，TMT行業(yè)在辦公樓市場需求中的占比將增加，總部大樓對市場的貢獻日益顯著。

從行業(yè)需求看，上海辦公樓市場需求一直呈現(xiàn)多元結(jié)構(gòu)。金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和科技互聯(lián)網(wǎng)長期位列需求前三，制造、貿(mào)易、零售和生命科學處于四到七名，各行業(yè)區(qū)域分布具有明顯規(guī)律。新興元素如大數(shù)據(jù)、云服務(wù)、新消費、先進制造、人工智能、游戲、集成電路、綠色能源等已廣泛滲透到各行業(yè)。

從區(qū)域來看，徐匯濱江和前灘成為去年吸引升級類需求最熱的板塊，新天地、南京西路、蘇河灣、陸家嘴等也吸引了此類需求。仲量聯(lián)行表示，最近三年，上海辦公樓主流租金區(qū)間從7元~9元/平方米/天變?yōu)?元~7元/平方米/天，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對租金成本敏感性最高。

去化與引流

2025年第一季度，上海辦公樓市場凈吸納量為9.1萬平方米，較2024年第一季度有所回升。本季度有三個項目入市，體量共18萬平方米，供應(yīng)量大于凈吸納量，導致空置率環(huán)比上升0.3個百分點至23.5%。

同期，上海辦公樓租金環(huán)比下降2.4%，為5.7元/平方米/天。其中，浦西中央商務(wù)區(qū)租金7.3元/平方米/天，浦東中央商務(wù)區(qū)6.9元/平方米/天，浦西非中央商務(wù)區(qū)4.4元/平方米/天，浦東非中央商務(wù)區(qū)4.9元/平方米/天，各區(qū)位租金均以平緩速度下降。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示，“租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動型的升級和搬遷帶來結(jié)構(gòu)性機會。從需求端來看，穩(wěn)定的占比分布，多元的行業(yè)分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調(diào)整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場韌性。”

在這樣的背景下，2025年第一季度，上海寫字樓市場在租金調(diào)整、政策優(yōu)惠、供需變動等因素影響下呈現(xiàn)新格局。

一個現(xiàn)象是，租金下行使甲乙級寫字樓的租金價差縮小，給原來的乙級寫字樓租戶及郊區(qū)租戶升級至甲級辦公樓提供了相應(yīng)的機會。

供應(yīng)方面，該機構(gòu)表示，今年全年上海辦公樓預(yù)計供應(yīng)量超120萬平方米，超過2024年。未來三年，上海寫字樓年平均供應(yīng)量仍超100萬平方米。

仲量聯(lián)行2025年上海辦公樓市場白皮書顯示，從2028年開始，受土地市場等政策變化影響，新增商業(yè)項目減少，寫字樓的供應(yīng)也將減少。在行業(yè)聚集度與多樣性上，南京西路、新天地、徐匯濱江和前灘等板塊在需求來源上優(yōu)勢突出。面對市場競爭和租金壓力，業(yè)主也將繼續(xù)推出多元方案，如為租戶定制裝修、提供靈活租賃條款等。